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央企中罕见的女掌门人退休,作为开发商大佬的她曾创下辉煌业绩!

放大字体  缩小字体 时间:2021-09-03 08:54    热度:179
作者:戴雪编辑:艾乐这是铁娘子宋广菊完整任期里的最后一份财报。作为头部房企里极为。。。
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作者:戴雪

编辑:艾乐

这是“铁娘子”宋广菊完整任期里的最后一份财报。

作为头部房企里极为少见的女性掌门人,宋广菊在任期内提出了“重回前三”的口号。但在持续数年为了规模冲刺后,保利依旧与设定的目标失之交臂。

尽管在她任内,保利规模和收入稳步增长,债务管控在冲刺规模的过程中没有走形,但与保利置业的整合未完待续,老生常谈的“回三”迟迟难兑现,增收不增利的现象还将延续。

此外,临退休前调整的布局战略,下沉市场到底适不适合保利发展,也仍是未知数。

一面是被要求的规模目标,另一面是增收不增利的现状,保利看似继承了宋广菊的遗憾和包袱。

新开工面积同比减少 或在刻意控节奏

2021年上半年,保利发展的位置从行业第四落到了第五,这是保利发展首次在上半年时就错失行业前四宝座。

财报数据显示,上半年保利发展实现签约金额2851.85亿元,同比增长27.01%;实现签约面积1671.29万平方米,同比增长12.00%。这个增速其实不算低,在TOP5房企里能排到第二,但偏偏输给了融创中国——相比2020年上半年,保利发展的位置掉落到第五名。

从数额差距来看,前四名的合同销售金额都已经突破3200亿元,而保利还在2800亿的区间徘徊。

保利并非没有规模野心。据保利内部人士透露,在年初的内部议会上,管理层提出了内部要冲8000亿的年度目标。这一目标数值,是大大超过融创,且微微超越万科的。

且从这两年的投资力度来看,保利甚至可以说略微有些激进。

2020年全年,保利全年新增投资额2353亿元,同比增长了51%。新增容积率面积3186万平方米,新增面积比签约面积,达到了0.93。全年累计新增货值5098亿元,行业排名第一。

而今年上半年,保利新增土储建面已经占到期内签约面积的99%,几乎是在进行一比一地补货。

在观点指数《1-6月房地产企业新增土地储备报告》中,保利的新增全口径土地储备位列行业第二;此外,新增权益土储与新增货值方面则分别位列行业第三和第二。

不过,保利的销售转化速度却没有赶上投资增速,有业内人士分析,保利这种行为更多像是在刻意控制节奏。

去年上半年,保利的新开工面积是2866万平方米,竣工面积是1213万平方米。而今年上半年,这两个数字分别是2781.33万平方米和1415.49万平方米。

可以看到,保利前六月的新开工面积同比减少了3%,2020年上半年是受疫情影响最严重的时期,一季度各大房企全国范围内几乎全面停工,保利自然也受到相应影响。如果和2019年同期相比,这个降幅继续扩大到3.9%。

尽管今年上半年全国房屋新开工面积同比仅增长3.8%,新开工确实增长乏力,但保利不增反减的开发节奏,确有蹊跷。

探究保利刻意放缓开发速度的原因,某机构分析师认为主要有三方面:一方面源于今年网签、放款、预售各个方面都在收紧、变慢,开工后现金回来的速度变慢了,所以企业开工意愿不强;其次,企业货值不少,不用那么着急开工,基本上准备的货60%去化就能完成目标;另外,今年上半年地价还是不便宜,开工卖了可能还不如多囤一会再卖。

从存货周转率看,保利发展上半年的数值,已经从2019年的0.29,降到了0.17。在市场变幻面前,保利年初8000亿目标的节奏,明显在变放缓了。

下沉城市线 毛利率还将走低

另一个明显生变的方向,在于保利发展的布局战线。

根据财报,上半年里,保利发展把投资重点放在了低能级城市。新增资源中一、二线城市金额占比为69%,同比下降14个百分点。其中,在集中供地的22个热点城市,保利的减重趋势更明显——拿地建面约527万平米,同比下降了21%,占总新增土储的比重同比下降了20个百分点至34%。而三四线城市的新增容积率面积同比增长了113.7%,占比达到47.9%,增幅有19.9个百分点。

这也导致,上半年保利发展的拓展楼面地价为5833元/平方米,同比去年的8328元/平方米,楼面价下降了30%。

在一二线城市房贷放缓、预售条件收紧之类的高频调控背景里,适当下沉的拿地策略,确实可以避开多变政策,更可控地有效去化。

但另一方面,可能也将导致保利毛利率进一步下滑。

2021上半年,保利的毛利率为32.45%,同比减少3.42个百分点,净利率和归母净利率则分别同比下降1.75和2.29个百分点至16.34%和11.45%。且保利在年报中坦言,未来随着高地价项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压。

利润水平走低,除了有行业趋势因素,也因为上半年里,保利的成本确实走高了。

由于市场去化压力加大,保利年内的销售费用支出整体多出了31.3%。其中,销售代理费同比增加了45.6%,销售现场费用同比增加了104.6%,宣传活动费同比增长了67.7%。

此外,如果分地区来看,上半年营收毛利率最低的地区,是安徽、山东和浙江,最高的地区,是北京、海南和陕西。

把主力下沉到上半年市场成交表现慢热的三线城市,到底能给保利发展带来怎样的果实,仍是未知数。

半年发行过百亿公司债 有息负债年增幅贴近上限

因为拿地支出的增加,上半年里,保利发展的经营活动现金流出同比增长了43.9%,经营活动产生的现金流量净额为负数。

2021年以来,监管部门在“三道红线”监管之外,还重点关注试点房企另外三个维度,其中有一项,就是“近三年的经营现金流不能有负”。

若触及这条线,则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

如果按年看,保利发展2018-2020年的经营现金流,都是正数。但如果按半年度看,已经连续两个中报都是负数。

对于保利发展来说,或许不存在偿债风险问题——截至报告期末,保利的净负债率58.7%,剔除预收账款的资产负债率67.6%,现金短债比2,均为三道红线内。且综合融资成本仅4.7%,财务优越感明显。

但这不代表它就没有融资发行需求了。上半年,保利的融资规模增加,应付债券比上年末增加了105.6亿元,增幅42.1%。期末筹资活动产生的现金流量净额429.6亿元,同比增加了106.40%。在手有息负债总额3512.9亿元,同比增长14.8%,贴近绿档企业年15%的有息负债增长率上限。

若经营现金流须为正的补丁严格执行,保利的信用债发行,也将受到影响。

“两翼业务”规模扩大 收并购标的增多

除了主业房地产销售,在任期里,宋广菊还确立了“一主两翼”的业务板块布局。

随着2019年12月时保利物业成功登陆港股资本市场,“两翼业务”的规模增速扩大——2021上半年保利主营业务其他收入98.70亿元,同比增长57.5%,增速大幅增长44个百分点。

其中,保利物业2021上半年末合同面积达到6.22亿平方米,在管面积达到4.28亿平方米,较期初分别增长9.7%和12.6%,规模扩张稳定增长。

保利商业在报告期内完成新签约购物中心7个,新开业3个。截至上半年末,已开业购物中心29个,分布于广州、上海、武汉等14个城市;开业面积193万平方米,在营项目出租率超80%。

保利酒店2021年上半年新签约项目4个。截至报告期末已开业酒店20个,客房数4873间。公寓业态完成以N+、瑜璟阁组成的品牌体系,报告期末在营项目40个,累计开业6120个房间。

但从保利物业的财报来看,“两翼业务”的利润率,亦不甚理想——截至6月30日,保利物业的毛利率20%,同比减少0.4个百分点;净利率9.8%,同比减少1.6个百分点。

在收并购市场获取物廉价美的资源,是“一主两翼”的通用谋路。尤其眼下,“三道红线”把过往行业最活跃的一批“白武士”给限制住了。

按照融创中国董事会主席孙宏斌的说法:“目前基本不存在收并购市场”——“现在的收并购市场有一个特别大的问题,因为对每个企业都有负债总额的控制,现在有问题的公司都是有大量存量债的,如果并购之后公司的负债规模就超了”。

但对保利来说,却是利用“绿档”身份和央企优势的好时机。

在宋广菊任期的尾声,7月时,有消息传,保利发展正在与平安洽谈收购北大资产事宜。8月里,又有传言,保利发展或在和恒大展开联合开发的谈判。

这些事项,都有待刘平时代,即将全面改名为保利发展的保利地产,去一一解答了
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